广州东凤凰城继后——新塘万达地铁板块价格洼地(中海地产)

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  中海联睿品,是和碧桂园云顶、招商臻园同一时期成交的土地。

件,最终得以8000元/O的名义楼面地价成交。

  由于原始地价比较低,周边又有较多的高价地、高价盘烘托,因此中海联睿品在价格的实现上轻轻松松。目前2.4万/O的销售均价,是新塘板块新房的低价楼盘之一。价格便宜是其最大的优势。

  从大的区位来讲,中海联睿品的区位不错。从小的环境来讲,靠近广园快速路有较大车行噪音,是其一个比较大的槽点。

  随投资总一起看看吧。

  导读:

  01 区位导读

  02 配套解读

  03 楼栋布局解读

  04 户型设计解读

  05 价格及建议

  01 区位导读

  中海联睿品在新塘板块。新塘板块,投资总之前已经陆续推送过碧桂园云顶、翡翠绿洲香江天赋、招商臻园和品秀星图(点击楼盘名回顾跑盘文章)。

  

  新塘是广州东部的交通枢纽,整个板块未来也是轻轨+地铁为主的交通导向建设模式。通过交通领先的建设模式,引导人、产业、就业在片区内的集聚,逐步完善片区配套,带动片区的成熟。

  中海联睿品所在的位置,靠近新塘客运站。新塘客运站既是现状客运站,也是规划中的地铁16/23号线的交汇站(开建时间会很晚)。在这个交汇站点的周边,坐落着永旺梦乐城、新塘万达广场和南方医院增城医院,公建配套水平目前是片区内最高的。

  我们曾经在之前的新塘跑盘中分析过,由于新塘站周边的整备土地较少,而且较多是商办。整体新塘板块的发展方向,是朝着新塘客运站的方向走的。在这周边,是大片大片的空地和可整备厂房,有土地才有发展未来。

  如果我们做一个推导,投资总会倾向于认为新塘站-新塘客运站站,可以和广州东站-体育西站进行对标。一个是片区内的交通枢纽(新塘站、广州东站),另一个则是片区内的公建集中地(体育西站、新塘客运站站)。

  中海联睿品短期内无地铁,需要公交换乘到新塘站或者官湖站,但若16/23号线开建,出现则相当便利。但目前只能是一个盼头。

  02 配套解读

  中海联睿品周边的商业配套和医疗配套,可以说是水平很高的。商业有万达广场、永旺、合生汇,医疗则有南方医院增城分院。

  

  但是,对于整个新塘板块来讲,短板主要还是教育。

  在中海联睿品的周围三公里范围内,都是村校、镇校,教育水平相对不高。

  值得特别关注的,是品秀星图将引进的华南师范大学附属新塘学校,是九年制的公办学校。但品秀星图本身就是个大盘,周边还有更多的大盘(凤凰城、翡翠绿洲、臻园),未来的学位如何分配,有意向的父母们可以关注一下,投资总就不展开。

  除了华附新塘学校之外,目前新塘水平比较高的是翡翠绿洲的香江中学和凤凰城的凤凰城中英文学校,但这两个学校学位紧张。碧桂园云顶旁在建的市二中应元学校也是一个选择,但距离较远。

  但整体来讲,片区内的教育配套是在逐渐完善的。

  03 楼栋布局解读

  我们首先看看中海联睿品的小环境。

  靠近新塘客运站,未来的出现是比较方便的。

  目前中海联睿品周边主要是厂房和村居,界面相对比较一般。但投资总是这么看的,村居的可变性很低,会存在很长时间,观感不好是肯定的。但香山大道南两侧的厂房,属于整备难度低、未来可变性很强的现状地物。一经整备并推出为经营用地,从香山大道南进入中海联睿品的道路上,界面感会很好,这个是可以预期的。

  

  但中海联睿品最大的问题还是太靠近广园快速路,带来的噪音影响是全天候24小时的。

  我们可以观察到,中海联睿品的1/2号楼距离广园快速只有105米,3/4号楼只有180米。这种距离下,噪音是妥妥的跑不掉的。5/6/7/8号楼距离300米以上,相对影响小些,但也存在或多或少的影响。

  中海联睿品这个楼盘分割为三个小地块,由街区道路隔开,车行带来噪音之外,另一个影响是除了3/4/5/6号楼有小区园林、活动空间的概念之外,1/2/7/8号楼的生活活动空间就比较可怜了。

  

  投资总给这8栋楼进行一个分级,具体如下。

  首选,5/6号楼,特别是中间楼层单位,既有一定的小区园林和活动空间,也较大程度规避了广园快速噪音的影响。

  其次是7/8号楼,有一定的街区道路车行噪音,但相对较小。无小区园林是主要缺点。

  最后是1/2/3/4号楼。1/2号楼是最差的,低楼层有肉菜市场、垃圾站的异味干扰,中高楼层受广园快速噪音影响。3/4号楼的中低楼层相对好些,由于受遮挡,噪音相对小些。

  04 户型设计解读

  中海联睿品的1/2号楼已经卖完,3/4号楼尾货,主要的货源还是在5/6/7/8号楼。

  整体的户型设计还是方正好用,在合理的面积段里保障房间数,主打刚需,兼顾功改。既有紧凑的户型,也有舒适感不错的复式户型。选择余地还是比较多的。

  由于目前在推8号楼,那么投资总就简单地讲讲8号楼。

  74O做小三房、84O三房带主套、95O四房带主套。户型设计比市面上主流方案多一个房间,有限的面积里多做了一个房间,相对会紧凑些。但对于预算有限但对房间数有刚性需求的客户来讲,有比较强的吸引力。户型方正,整体不错。一个标准层6户住户,有4户是北向(其中2户南北通透),在一定程度上规避南向街区道路的车行噪音影响。

  户型图在下面,大家可以查阅。

  

  

  

  05 价格及建议

  对比邻近的招商臻园(3万/O)和品秀星图(2.8万/O),中海联睿品2.4万/O的售价,有明显的价差。

  一般情况下,在各方面情况相差不大,而且楼栋、户型没有明显硬伤的情况下,投资总建议是哪个便宜买哪个。省下来的那部分房价,都是未来能多卖的。同片区内低总价的收益率往往高于高总价的。

  中海联睿品区位不差,但靠近广园快速,噪音是其一个大bug。对于噪音明显的楼栋和户型,投资总建议多加点钱看看品秀星图。但对于离广园快速较远的楼栋,选择合适的中间楼层,倒是可以择机下手。

  (部分内容参考网络,如有类同。请通知删除——谢谢)

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